Propriétaires

Mon locataire n’a pas de garant physique, existe-t-il un dispositif alternatif ?

Oui,il existe la Visale

Elle garantit aux bailleurs du parc privé le paiement des loyers impayés durant les 3 premières années du bail.

Financé et géré par Action Logement, ce dispositif concerne :

Si l’un des titulaires du bail composant le ménage locataire appartient à l’une des catégories de bénéficiaires ci-dessous, l’ensemble du ménage locataire est éligible à Visale :

  • Salarié d’une entreprise du secteur privé hors agricole entrant dans un emploi et entrant dans un logement locatif du parc privé :
    • Salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement dans les 3 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail ;
    • Salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail.
  • Tout ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme d’intermédiation locative agréé.
  • Le contrat de travail doit être d’une durée minimale d’1 mois. Pour une durée inférieure, le salarié devra justifier d’une durée de travail d’au moins 1 mois au cours des 3 mois précédents sa demande.
  • Le ménage candidat locataire est éligible dans la limite d’un taux d’effort maximum de 50% (Loyer+Charges/Revenus d’activité ou de remplacement).
  • Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort du ménage locataire devra être compris entre 30 et 50%.
  • Le locataire doit disposer d’un visa en cours de validité 
  • Le logement doit constituer ma résidence principale et le bail ne doit pas avoir déjà été signé.

Pour plus d'informations, cliquer sur le lien suivant : http://www.visale.fr/

Comment réagir face à des impayés de loyer ?

  • Avant d'envisager une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux, vous avez intérêt, si votre locataire est de bonne foi, à rechercher des solutions amiables pour régler les difficultés avec lui.

Lorsqu'un incident de paiement intervient au cours du bail, il peut s'agir d'un simple oubli de la part de votre locataire ou d'un impayé exceptionnel, lié à des difficultés réelles momentanées. Sa bonne foi n'est pas forcément en cause.

Adressez-lui dans un premier temps une lettre de rappel.

Sans attendre que la situation s'aggrave, tentez une médiation : prenez contact avec lui afin de rechercher ensemble une solution.

Proposez à votre locataire un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

Une personne ou un organisme s'est porté caution pour votre locataire au moment de la signature du bail :
 S'il ne peut pas payer son loyer, vous avez intérêt, dès le premier incident de paiement, à en informer la personne ou l'organisme qui s'est porté caution, ou l'assureur, au moment de la signature du bail. En cas d'aggravation de la situation, saisissez la caution.

Vous avez contracté une garantie des risques locatifs (GRL) ou une assurance impayés de loyers : vous devez déclarer l’impayé à votre assureur, selon les modalités prévues au contrat d’assurance.

Votre locataire est titulaire d'une aide au logement (allocation logement ou APL)

  • Dans le cas où l'allocation logement ou l'APL est versée au locataire qui ne paie plus son loyer, vous pouvez obtenir de la CAF ou de la CMSA qu'elle vous soit versée directement ; en contrepartie, vous devrez justifier de la signature d'un plan d'apurement avec votre locataire.
  • Lorsque l'aide au logement vous est versée directement et que votre locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge, vous devez impérativement le signaler rapidement à la CAF ou à la CMSA. Si votre locataire bénéficie de l’APL, vous devez saisir la commission départementale des aides publiques au logement.

Le locataire est en difficulté

  • Le FSL, fonds de solidarité logement, saisi par un travailleur social ou par le locataire, pourra lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide vous sera versée directement et vous la déduirez du montant de sa dette.
  • Vous-même ou le locataire, notamment, pouvez saisir la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). En cours de mise en place dans l’ensemble des départements, son rôle est de trouver une solution pour traiter l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté.
  • Le locataire surendetté peut saisir la Commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers : en tant que bailleur votre créance est prioritaire par rapport aux créances bancaires.
     La commission ou le locataire, en cas d’urgence, peut demander au tribunal d’instance de suspendre l’expulsion pour une durée maximale d’un an. Le juge appréciera en fonction de la gravité de la situation.

La solution amiable est la plus satisfaisante. Si malgré vos tentatives de médiation, vous n'aboutissez pas, vous envisagerez peut-être une procédure judiciaire. Renseignez-vous auprès de l'ADIL (www.adil83.org) sur les démarches à effectuer.

Si vous ne connaissez pas les coordonnées de votre ADIL, composez le 08 20 16 75 00 (0,12 € la minute au 1.10.10) ou 08 05 16 00 75 (« SOS impayés de loyers » assuré par les ADIL).

  • Notre association propose un accompagnement pour la prévention des impayés de loyer (APIL) afin de vous aider à trouver une solution. cet accompagnement concerne les jeunes de 18 à 30 ans.

Le dialogue est primordial. Avec un tiers, les situations difficiles trouvent plus rapidement
 une issue sans devoir nécessairement passer par la justice.

Après une évaluation de la situation (recherche des causes, état du montant de la dette, étude de la situation financière du locataire…), le référent social de l'association en collaboration avec le propriétaire (ou l’agence immobilière) élaborera des perspectives d’actions visant à assainir la dette locative.

Cet accompagnement n’est possible que si l’impayé de loyer n’excède pas un montant total de 4000 euros.

Quels sont les documents que je suis en droit de demander à mon futur locataire ?

Vous pouvez demander :

• Les trois derniers bulletins de salaires.
• Une attestation de l'employeur ou le contrat de travail en l'absence de bulletins de salaires (le cumul de ces pièces est interdit)
• Pour les non salariés : l'avis d'imposition ou la dernière déclaration de revenus.
• Les dernières quittances de loyer.
• Les coordonnées de l'ancien propriétaire, de l'employeur.
• La garantie d'une caution ou d'une banque.
• Un dépôt de garantie d'un mois de loyer maximum (pour les baux signés après le 9 Février 2008).

Vous ne devez pas oublier de tenir compte de tous les revenus du futur locataire y compris les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logement.

ATTENTION

Les documents à ne pas demander

L’article 22-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2010-1249 du 22 octobre 2010 - art. 41, fournit une liste des documents que le propriétaire-bailleur ne peut pas demander au candidat locataire :

  • photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
  • carte d'assuré social ;
  • copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
  • attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
  • attestation d'absence de crédit en cours ;
  • autorisation de prélèvement automatique ;
  • jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : " Par ces motifs " ;
  • attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
  • attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
  • contrat de mariage ;
  • certificat de concubinage ;
  • chèque de réservation de logement ;
  • dossier médical personnel ;
  • extrait de casier judiciaire ;
  • remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321du code civil ;
  • production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
  • une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l'information de la non-inscription à ce fichier.

Même si la demande de ces documents est interdite, rien n’empêche le locataire d’en fournir spontanément un exemplaire.

La loi interdit, sous peine de poursuites pénales, de pratiquer une discrimination liée à la race, la religion, les opinions politiques, les mœurs ou le sexe du demandeur. Un propriétaire refusant un logement pour une de ces raisons est passible de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende.

Quelles sont les aides pour réaliser des travaux dans le logement que je loue ?

L’Agence Nationale de l'Habitat peut vous accorder une subvention, sous certaines conditions notamment liées à l'âge et au niveau de confort du logement, si :

  • vous êtes propriétaire et vous louez votre logement ;
  • vous être propriétaire occupant et vous disposez de ressources limitées.

Avantages fiscaux liés aux travaux

TVA à taux réduit

Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien réalisés dans un logement achevé depuis plus de deux ans (résidence principale ou secondaire) par un locataire, un propriétaire occupant ou bailleur, ou un occupant à titre gratuit, bénéficient d'une TVA à taux réduit (5,50 %).

Crédits d’impôts
Propriétaire occupant ou locataire

Si vous êtes propriétaire occupant ou locataire, vous pouvez, pour votre résidence principale, dans certaines conditions et dans la limite d'un plafond, bénéficier d'un crédit d'impôt au titre de certaines dépenses:

  • dépenses d'équipements en faveur du développement durable et les économies d'énergie.
  • dépenses d'équipement en faveur de l'aide aux personnes : installation ou remplacement conçus pour une personne âgée ou handicapée ; travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques ; acquisition d'un ascenseur électrique répondant à certaines performances.
Propriétaire bailleur

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous retranchez une partie de vos déficits fonciers de votre revenu global.

Vous pouvez en outre, pour les résidences principales de votre locataire, dans certaines conditions et dans la limite d'un plafond, bénéficier d'un crédit d'impôt au titre de certaines dépenses pour l'amélioration de la qualité environnementale de logements achevés depuis plus de 2 ans, engagées depuis le 1er janvier 2009 et non déduites du revenu foncier.

Pour plus d'informations, contactez l'ANAH www.anah.fr ou l'ADIL www.adil83.org


Menu annexe